买房之前必须知道的贷款和还贷知识

对于已经买过房子的业主来说，大多数在买房的时候都会兜兜转转看很多楼盘来做对比，可别提有多费事了。而且看房子是一方面，房子看好之后需要办的一大堆手续也够业主们烦心的，今天小编就给大家整理了一下买房之前必须知道的贷款和还贷知识，希望可以帮到大家。

贷款
1、房贷是最优惠的融资方式

合理负债有利于规划个人理财，而且房贷是最便宜的融资方式，能够房贷的时候，尽量使用房贷，让自己的资金能够投放到更高投资 回报的领域，大胆投资对个人真是很重要，同时房贷也能有效的降低通货膨胀风险，参与瓜分别人的存款行列中。

2、如何选择银行

为了保证客户贷款的方便性，开发商会给予客户指定的一个或几个银行进行贷款选择。在有选择权和可选择对象的前提下，选择银行也是有讲究的。

最基本的肯定是关心银行的贷款利率折扣、贷款门槛，还有就是银行的调息方式、还款方式。同时，不要忘了关注一下提前还贷的条件，比如违约金、年限等方面。

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还款

1、开始还的都是利息

不管是先还本金，还是先还利息，这样的说法都是不对的。每月还多少钱利息完全是根据你还欠多少钱和利率来定的，如果是等额本息，由于等额是一个固定数，每月利息也是根据欠的钱大小都定好的，所以只有本金开始会少，后面由于利息慢慢少了，所以还的本金就变多了；如果是等额本金，因为每月还的本金是定好的，利息也是定好的，所以开始还的钱就多，后面欠的钱变少了所以利息变少了，后面还的钱就变少了。

2、等额还款的还款金额也会变

即使是等额还款，还款额度也是会变的。很多人认为合同约定了还贷利率，又为了方便选择了等额还款，每个月还的钱应该是一样的。这恰恰是一个误区，事实上，每年的还款金额都可能不一样。

房屋贷款利率一般有两个因素决定：基准利率和优惠利率。如果上一年度基础利率发生了调整，第二年的一月，每月还款金额也会调整；如果上一年度房贷优惠利率发生了调整，例如由七折调整到八折，每月还款金额也会发生调整。

3、提前还款的方式

一次性付清：非常好理解，归还所有剩余贷款本金；

还款额度不变，缩短期限：比较省利息；

期限不变，额度减少：每月压力减少，基本不省什么利息。

4、提前还款的基本流程

部分还款

先去银行预约，填张申请单，约定还款时间，将钱存入，再去银行办理还款即可。

全部还款

进入领取房产证等流程，退保险，注销房屋抵押等。

5、还款方式的选择

银行会根据客户自身收入，银行流水做出建议。

等额本金还款：是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，借款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。

等额本息还款：等额本息是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。初始每月的还款额度会小于等额本金的形式，但是最终所还利息会高于等额本金还款方式。

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6、每月还款额的计算

贷款合同中都会有这个公式，介绍一下等额还款的公式：

每月还款额=本金×月利率×（1+月利率）还款月数次幂/[（1+月利率）还款月数次幂-1]

月利率 = 年利率÷12

有一种特殊情况，就是当一月份的时候，如果上一年度基准利率发生了调整，一月份的还款额如何计算。由于存在跨月的情况，一部分利率是上一年度的贷款利率，一部分利率是本年度的贷款利率。

这个时候需要首先根据剩余本金，核定一个月度还款额，按照天分别计算利息，估计这个时候12月份一定是按照31天计算了，所以，调整利息，就被银行狠狠的宰上一刀。

7、本月还款利息的计算

本月利息 = 剩余本金 × 月利率

本月归还本金 = 每月还款额 - 本月利息

8、不要选择大月提前还款

大月有31日，提前还款的利息按照日计息，算天数的时候会多算一天；日利率 = 年利率÷360；但是一年有365天，按天计算会多交几天利息。

另外有一个问题需要说一下，例如你的发放贷款日如果不是还贷日，发放贷款日与还贷日之间的日期也是需要计算利息的。