买房前必须了解的税费知识，中介通常都不会告诉你

在说税费问题之前，先和大家解释几个名词。

如何区分普通住宅和非普通住宅？

1 - 住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；

2 - 单套建筑面积在140㎡（含）以下；

3 - 每平米单价或套总价不超过最高限价。

*特此说明：已购公房原则上认定为普通住宅，戳《公房税费计算方法》。

「最高限价」

5环内：单价<=39600元 或 总价<=468万元

5-6环：单价<=31680元 或 总价<=374.4万元

6环外：单价<=23760元 或 总价<=280.8万元

「计税价格」

网签价格与过户指导价，取二者价高者为计税价格。

「过户指导价」

需要到各区县建委、房管局查询。

「网签」

买卖双方签订合同后，到房地产相关主管部门进行备案，并公布在网上。

网签是为了让房地产交易更加透明化，防止"一房多卖"。

北京市场主要指北京市住房和城乡建设委员会（www.bjjs.gov.cn）系统备案，每一份合同会有一个对应的网签合同号，买卖双方可以通过网签号在网上进行查询。

「原值」当初业主买房子的时候的网签价。

既然不同性质的房屋缴税的基数界定线不一样，那我们就来一起了解一下关于房屋性质及时间的界定。

「主要作用」

1 - 进行银行或公积金贷款的贷款金额审批依据之一

2 - 进行产权转移过户登记的必经程序

3 - 进行住房公积金提取的合同要件

4 - 进行部分税收优惠政策享有的要件

如何界定交易房屋是否满5年？

以契税发票填发日期或产权证登记日期，二者更早的时间来计算。

商品房普通住宅计税方法

「增值税及附加」

产权满2年：免征

产权不满2年：全额征收

「计算公式」

增值税及附加 =（计税价格/1.05）*5.6%（远郊区县为5.5%）

「契税税率」

首套且90㎡及以下：1%

首套且90㎡-140㎡：1.5%

二套：3%

「计算公式」

（网签价>过户指导价）

契税 =（网签价-本次增值税及附加）*税率

（网签价<过户指导价）

契税 =（过户指导价/1.05）*税率

「个人所得税」

产权满五唯一：免征

「计算公式」

个人所得税 = 差额*20%

「差额的计算」

（网签价>过户指导价）

差额 = 网签价-本次增值税及附加-原值-原契税-本次网签价*10%-贷款利息

（网签价<过户指导价）

差额 =（过户指导价/1.05）-原值-原契税-本次网签价*10%-贷款利息

少数二手房原值无法查询，个人所得税 = 计税价格*1%

商品房非普通住宅计税方法

「增值税及附加」

产权满2年：差额征收

「计算公式」

增值税及附加 =（计税价格-原购房价格）/1.05 * 5.6%（远郊区县5.5%）

产权不满2年：全额征收

「计算公式」

增值税及附加 =（计税价格/1.05）*5.6%（远郊区县5.5%）

「契税税率」

首套：1.5%

二套：3%

「计算公式」

（网签价>过户指导价）

契税 =（网签价-本次增值税及附加）*税率

（网签价<过户指导价）

契税 =（过户指导价/1.05）*税率

「个人所得税」

产权满五唯一：免征

「计算公式」

个人所得税 = 差额*20%

「差额的计算」

（网签价>过户指导价）

差额 = 网签价-本次增值税及附加-原值-原契税-本次网签价*10%-贷款利息

（网签价<过户指导价）

差额 =（过户指导价/1.05）-原值-原契税-本次网签价*10%-贷款利息

*少数二手房原值无法查询，个人所得税 = 计税价格*1%

在房屋交易中，我们经常听到一个名词“满五唯一”，怎样界定一个交易房屋是否满5年？

根据房屋性质不同，界定的期限也不一样。

商品房和经济适用房以及二类经济适用房，均以契税发票填发日期或产权证登记日期来界定，两者那个时间早用哪个。

已购公房的话，则是产权证填发日期，原始购房合同亲属日期以及第一笔房款的银钱收据日期三者之间，孰先的原则。

关于缴税基数来说，网签价格和过户指导价孰高，孰为计税价格。商品房的缴税不同情况会有很大差别，为大家来归纳一下。

已购公房如何缴税？

一类经济适用房如何缴税？

二类经济适用房如何缴税？

商办类房产若买卖双方为个人如何缴税？