物业费调整由业主共同决定 擅自调整物业费将受处罚

物业与业主之间的矛盾由来已久，物业擅自调整物业费、巧立名目收费、服务质量跟不上等问题让业主无力吐槽，业主拖欠物业费、入住率低和缴费率低也让物业公司叫苦不迭，看似是一笔说不清的糊涂账其实双方责任都很明确。物业到底应该如何收费？业主应该怎样履约，银川市物价局价格监督检查局局长张革给予了明确回复。

　正确行使好业主的选择和决策权

对于物业费收费标准，我市目前大致分为政府指导价和市场自主定价两种。适用政府指导价的住房包括经济适用房、老旧小区、拆迁返还房等，按照《银川市普通住宅小区物业服务等级标准》中确定的服务等级收取：一级0.80㎡/月，二级0.55元㎡/月，三级0.35元㎡/月，四级0.25元㎡/月。浮动幅度为±20％。以上基准价中，不含电梯系统、二次供水系统及太阳能热水系统的运行维护费。超出政府指导价收费，物价部门将按照相关规定给予物业企业处罚。

市场定价一般由物业企业进行成本测算后，报市物业办和物价局备案后执行，一般的商品住宅都是施行市场定价。张革告诉记者，新购买商品房的市民一定要认真看清物业服务合同，前期物业的业主是开发商，物业服务合同当中的物业费和服务项目由物业公司制定后开发商作为业主同意执行，服务项目和收费标准要求在物业服务合同和售楼部以及物业服务处进行公示，确保市民能够清楚的知晓收费内容，购房者可以根据自己实际承受能力谨慎选择。

前期物业合同到期后，由全体业主授权业委会决定是否继续聘任现有物业。无论是前期还是后期物业，调价时决不可单方面实施调价，调整收费时需要经过过半业主同意并公示后方可。当然，物业公司如果觉得收费过低无法维持运行可以选择退出，由业委会另行聘用其他物业为小区业主提供服务，充分体现市场的公平竞争。

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　收费项目要以合同为准

业主与物业企业的矛盾除了收费标准的分歧，还体现在服务项目的具体约定和效果上。2016年自治区住建厅公布《宁夏物业服务企业标准化行为准则》，对物业企业从内部管理、财务管理等6个方面建立行为准则。其中包括物业企业员工需着装统一、佩戴标识、微笑服务、言行文明、态度和蔼、不打骂、侮辱、刁难或变相刁难业主。建立24值班制度，及时处理报修、求助、问询、投诉并有回访制度和记录。应有完善的火灾、电梯故障、停水、停电等突发事件应急预案。物业服务企业每半年至少征求一次业主意见（以书面或信息系统方式），对存在的问题和矛盾及时进行解决。

物业企业要在住宅小区出入口做到昼夜值班，24不间断巡逻，视频监控设备运转正常，记录完整，电梯运行标识健全，有完备的事故处置预案，发生故障及时开展救援。二次供水（直饮水）设施设备符合供水标准，委托专业机构每半年进行水质检测，及时处理二次供水异味、变色，发生污染事故立即报告相关部门处理。每月排查、每季度冲洗排污管道、清掏化粪池，及时解决安全隐患。

除了这些对物业企业的基本要求外，基础物业费当中包含的服务项目一定要在服务合同中约定，张革说，比如地下车位的管理费、储藏室管理卫生费、小区车辆进入的进门费等，如果合同当中没有明确约定一律不得收取，擅自收取物业企业将受到物价部门处罚。随着物业服务的发展，一些物业也开始为业主提供拓展业务，如帮助业主搬运货物、接送和托管孩子、维修家中水电等，此类特约服务双方最好通过合同进行约定，物业公司也必须在显著位置进行明码标价的公示，要让消费者明明白白消费。

　　看信用等级选优质物业

无论是对于新购房的业主还是二次选择物业的业委会，都很难直观的了解一家物业公司的服务优劣和过往经历。今年银川市住建局印发了《银川市物业服务企业及物业从业人员信用信息管理办法》（简称《管理办法》），将物业企业分成AAA、AA、A、B、C五个等级，通过等级和信用体系结合差别化管理物业企业。

《管理办法》中明确各区、县（市）物业行政主管部门应当加强与公安、城管、市场、物价、安全等相关部门以及街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会的部门联动，构建齐抓共管工作格局，及时查处本辖区内物业服务企业及物业从业人员的违法、违规、违约行为，并将查处结果书面报送市物业办。也就是说，今后物业主管部门能从多渠道更为综合的了解物业企业和从业人员的行为，较为准确的评定物业企业的登记，这样一份具有权威性的评价也将成为选择物业服务的重要参考。

随着物业服务行业标准的不断健全，物业服务行业变得更加透明公开，只有提供更好、更优的服务才能占领更多的市场份额，服务得到业主认可才是未来物业企业的生存之道。来源：银川新闻网