前两月土拍市场低调不低迷 土地价格依然坚挺

    就目前情况看，今年前两个月的土地市场呈现出量缩价升格局，这主要是由于一、二线城市土地成交占比较去年同期有所上升，导致平均地价有所上升。

  中原地产研究中心的数据显示，今年前两个月，50个大中城市通过招拍挂方式出让的各类土地成交总额高达6452.3亿。其中，杭州、北京、苏州的成交金额分别达591.5亿元、564亿元、498亿元，同比增幅明显；此外，武汉、福州、广州、郑州、重庆、济南、天津等15个城市的成交额超过100亿元。

  由于金融去杠杆导致房企融资受限，大部分房企在土拍市场的出手也变得越来越谨慎，抢地积极性有所降低，土地市场的溢价率也有所降低。以北京为例，2017年北京土拍平均溢价率是24%，今年截至目前的溢价率大约是13%。

  中城投 资对2018年2月不同城市土地市场交易情况进行统计后发现，一线城市土地市场绝对量溢价率为7%，环比下降12个百分点，同比上升4个百分点；二线城市土地市场绝对量溢价率为16%，环比下降4个百分点，同比下降14个百分点；三线城市土地市场绝对量溢价率为30%，环比上升3个百分点，同比下降14个百分点。

  新城控股(36.770,-0.55,-1.47%)高级副总裁欧阳捷认为，溢价率低可能有两方面原因。第一，该城市土地供应量比较大，房企觉得当地的供求关系是供大于求，所以不敢轻易拿地，甚至会出现土地流拍的情况。第二，由于过去几年房地产价格的快速上涨，使出让土地的底价抬得比较高，企业出于成本和投 资 回 报率的考虑，出价谨慎，因此溢价率变得比较低了。但溢价率低其实并不能完全反映市场情况，但至少不计代价抢地的可能性降低了，市场的热度没那么高了。

  杨科伟表示，溢价率低并不代表地价便宜，只能说明成交价和起拍价之间的关系以及市场竞争的激烈程度。溢价率是个复合指标，要看起拍价多少，如果起拍价很低，那溢价率不会很低，除非这个市场不被所有人看好。另外，现在土地市场起拍价比去年同期肯定是提高了。

  房企今年两条腿走路拿地的趋势会更明显。杨科伟表示，在当前市况下，房企拿地会相对谨慎，在招拍挂市场有合适的土地也会去拿，或者直接在二级市场收购项目。

  欧阳捷表示，今年公司会比较关注大企业进驻的城市，包括一、二线城市，省会城市，热点的三、四线城市。这些城市土地市场的热度还是比较高的，土地市场的地价没下降。大家进驻城市的意愿没有下降，但这些城市出让的土地并没有明显增加，土地供应还是明显不足的。大企业还是希望能在这些城市多获得一些土地，未来这些城市土地市场竞争的态势很可能不会减弱。

（来源：上海证券报）