38亿收沿海家园资产包 起底禹洲地产收购逻辑

  在顺利完成2017年上调的400亿元销售目标后，禹洲地产并未就此止步，2018年开局便攻城略地，加速全国化布局。

  日前，其斥资38亿元拿下了沿海家园的7个子公司100%股权，新增项目总建筑面积约548万平方米，新进入了北京、佛山、沈阳三个城市。在业内人士看来，该笔收购以38亿元拿下超900亿元货值，对于禹洲地产而言很“划算”。

  近几年禹洲地产在拿地的节奏上明显加快，仅2016年内就新增约264.77万平方米，超过2014年和2015年两年新增土地面积的总和，进入2017年亦新增了20块优质土地和项目，新增土地储备约300万平方米，若以项目建筑面积计算，约40%的新增土地来自于收购。据禹洲地产方面透露，2018年，公司拿地预算约400亿元。

  “2017年是收购并购比较好的时间点，尤其是在2017年三四季度之后，很多小型地产商将会遇到困境，可以说进入了一个房企整合的时代。”此前，禹洲地产董事会主席林龙安在接受《中国经营报》记者专访时曾表示。

  38亿的并购生意

  2018年1月15日，禹洲地产与沿海家园双双停牌，随后禹洲地产一纸公告宣布将斥资38亿元收购沿海家园所持有的恒华集团有限公司（以下简称“恒华集团”）100%股份。

  根据其所披露的信息显示，恒华集团目前拥有沈阳、上海、北京、武汉等地共计7个子公司全部及部分股权，所拥有的项目包括武汉菱角湖项目、赛洛城项目、沈阳沿海国际中心项目及佛山沿海馨庭项目4个在售项目，以及天津北辰项目、沈阳苏家屯项目及北京北实项目三宗地块，涉及项目总建筑面积约548万平方米。

  在紧随公告之后的电话会议中，林龙安告诉投资者，上述7个项目权益可售面积约313万平方米，潜在总货值约989亿元，潜在权益货值超400亿元人民币，开发周期大约为四年，预计2019年能为禹洲地产提供一两百亿的销售金额。

  而对于此次交易的价格，林龙安在电话会议中透露，沿海家园曾报价75亿元，后经过谈判降至38亿元。事实上，禹洲地产与沿海家园的合作并非首次，2016年12月，其曾以36亿元的价格从沿海家园处收购了两宗汉阳区地块，初步进入武汉市场，这也为双方此次交易奠定了合作基础。

  林龙安更直言双方是“相互信任和朋友关系”，禹洲地产方面在接受本报记者采访时则表示：“此次交易主要基于两家企业掌舵人之间长久的朋友关系及相互信任、沿海家园战略转型等基础上达成。”

  一位长期关注禹洲地产的券商分析师告诉记者，禹洲地产此次收购的代价不高，有些项目比较成熟，能直接转化为销售，整体而言，其以较小的代价支持公司的业务扩张。同时，他也指出：“风险会有，项目若销售不好会对其造成一定负面影响，但从其项目的分布城市看，主要为北京、天津、武汉和沈阳，相对而言，压力不大。”

  小房企困局求生

  “此次收购的代价不高，同时也说明如今房地产企业强者恒强、不进则退的普遍现状。”在中国指数研究院深圳分院研究总监程玉看来。据其研究，目前房地产行业内过百亿的房企有141家，千亿房企有16家，而千亿房企的销售规模增速远高于百亿房企，若小房企不能跟上，很可能就会被淘汰。

  反观此次禹洲地产交易对方沿海家园即是此轮房企整合期中，被整合的一方。记者梳理其业绩情况发现，自2014年开始，沿海家园的经营情况一直不乐观，截至2014年9月30日止6个月内，公司拥有人应占期间亏损约为2.731亿港元。截至2015年3月底，沿海家园年亏损进一步扩大至5.08亿港元。

  尽管截至2016年3月底，其亏损有所收窄至1.23亿元，并在2017年因出售部分物业录得7.075亿港元溢利，但是其在所披露的截至2017年9月底的中期业绩中，公司拥有人应占期间溢利仍旧录得亏损7890万港元。

  林龙安在电话会议中透露，沿海家园正在谋划产业转型，意欲从房地产行业向生物科技等领域发展。对此，沿海家园财务副总监李乐临在接受本报记者采访时表示：“此次出售事项已构成重大出售事项，目前公司公告仍在联交所走审批流程，因此在未正式发布公告前不便接受媒体采访。”

  禹洲的收购逻辑

  遵循强者恒强的定律，在完成此次收购后，禹洲地产得以进入北京、佛山、沈阳三个新城市，其总土地储备将从1200万平方米增加至1500万平方米，总货值从2400亿元增至2800亿元，在全国布局城市拓展至22个。

  “公司正在快速发展阶段，2018年的销售目标是600亿元至700亿元，为达成这个目标需要积极增加土地储备。此次从沿海家园处收购的项目预计将在2018年为公司贡献40亿元货值。”禹洲地产方面对本报记者表示。

  事实上，收并购以及旧改一直被禹洲地产视为拓展新城市的有力途径，此前林龙安曾向本报记者表示，禹洲地产每年在获取土地储备过程中，有1/4至1/3为收并购所得。根据记者统计梳理，若以项目建筑面积计算，2017年禹洲地产新增土地储备约60%来自招拍挂市场，约40%来自于收购。

  财务出身的林龙安对公司财务指标很坚持，对利润和财务质量均有追求，意欲实现两全其美。因此，禹洲地产在其带领下一直保持审慎策略。“禹洲地产有自己的策略，通过收购并购可以降低拿地成本，并且在收购并购过程中始终坚持1+1>2的原则，不符合这个原则的项目均不参与，因此不担心财务报表带来负面影响。”

  值得指出的是，“激进”一词几乎已成为闽系房企的标签，而同为闽系的禹洲地产即使在高速扩张阶段亦注重杠杆的平衡。此前，禹洲地产财务总监许进业曾在接受本报记者采访时表示，公司拿地的资金通常都是利用销售回款，“销售回款一半的金额会用于拿地，2016年开始公司也做了融资融债的准备，因此尽管加大了拿地力度，但没有资金压力。”

  禹洲地产方面亦告诉记者：“此次收购沿海家园资产包所用资金源于公司内部，不会增加禹洲地产的负债。”进入2018年，禹洲地产亦与平安信托签署战略合作协议，双方就房地产项目投资开展合作，未来双方在授信方面的合作能达到一两百亿以上。　　

  而在林龙安看来，如果在市场高速上行的时候，通过高杠杆拿地，盈利可以冲抵资金成本的价差。但当行业已经回到平均利润水平时，如果动用过高杠杆，加上目前已进入常态化调控期，太高杠杆容易造成资金断裂，就会存在危险。“房地产就是金融，金融就是房地产，如果房地产资金一断，公司就很容易倒闭。”

（来源：中国经营报）