解析“小产权房”及一系列问题

“小产权房”问题在最近几年一直困扰着各级政府，已经成为中央以及地方政府的“心病”。从1999年相关政策的出台，直到2012年3月，国务院正式指出要开始在全国范围内清理类似不合法的“小产权房”，并且已经在计划选取首批整治的城市。政府一直想解决“小产权房”问题，但是为什么始终没有解决?整治后产生的一系列问题又该如何面对?

2011年5月，国土部出台《关于加强保障性安居工程用地管理有关问题的通知》，明确提出要防范和杜绝擅自利用农村集体土地兴建公租房，严肃查处“小产权”房，维护良好的管地用地秩序。同年11月10日，《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》明确指出，违法宅基地和集体建设用地必须依法依规处理后方可登记?P.对于农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。2012年3月，国土资源部严厉地指出，小产权房实质是违法建筑，违反土地管理法律，集体土地不得用于商品住宅开发，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房，并要求各地坚决制止、依法严肃查处。“小产权房”的问题由来已久，国家政府对于“小产权房”问题非常重视。

一、“小产权房”含义的界定

何谓“小产权房”?其实在法律中并没有“小产权房”这个概念，这是在经过很长一段时间，社会上约定俗成的一种说法，它是一些村集体组织或者开发商出售的、建筑在集体土地上的房屋或由农民自行组织建造的“商品房”，由于其所占用的建设用地违反了我国现行法律法规，所建房屋属于法律禁止的非法建筑，不承认购买者的所有权，只有乡镇或村委会所发的产权证明，没有国家房管部门颁发的合法产权证，因而被称之为“小产权房”或“乡产权房”、“小产权房”目前犹如雨后春笋一般，数量在不断增加，其所占城市房产开发土地中的比例也越来越大。对于“小产权房”，政府年年说，但“小产权房”却年年多，这其中有许多原因。

二、“小产权房”产生及发展壮大的原因

由于“小产权房”涉及了多方面主体的利益，使其有了独特的发展空间。本文笔者就从涉及的相关利益主体的角度出发，分析了“小产权房”产生及壮大的原因：

(一)“小产权房”带动了农村经济的发展，改善了农民生活

当前的城乡二元体制使农村没有获得很好的发展空间，农村和城市之间的贫富差距越拉越大，我国农民的收入普遍较低。随着“小产权房”浪潮的来袭，众多土地开发商选择在农村集体土地上建造“小产权房”，可以为农民提供许多就业机会，同时，更多的城市人口选择购买“小产权房”，带来了更多的发展机会，带动了农村的发展。而根据政府的补偿方式，农民更愿意将空闲的土地承包给开发商，然后从中获得更多的利益。

(二)“小产权房”使乡镇政府及村委会获得更多的经济利益

我国现在采用的补偿途径还是原有的补偿方式：有关的征用耕地的补偿费用为该耕地被征收前3年平均年产值的6-10倍，安置补助费为该耕地被征收前3年平均年产值的4-6倍。同时，以下公式也能反应补偿数额：

土地补偿费=被征地亩数*被征收前三年平均年产值*补偿倍数

安置补助费=需要安置的人数*被征收前三年平均年产值*补偿倍数

需要安置的人数=被征收的耕地数量/征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量

以浙江省金华市的东阳市为例，东阳市全市拥有耕地面积24.08千公顷，折合36.12万亩，总人口82.01万人，人均耕地面积仅为0.04亩。以种植水稻为主，粮食总产量16640.5万公斤。根据计算，农产品单位面积产量为921.4斤/亩，并参照金华市于2011年8月2日确定的水稻收购价格为50公斤112元，折合1.12元/斤，由此计算可得东阳市2011年每亩地平均年产值为1.12元*921.4斤/亩=1034.9元，被征收前三年平均年产值可以粗略的认为1034.9元*3=3014.7元。假设东阳市征收的土地为50亩，按照补偿倍数的最高值10倍来算，则可得出土地补偿费约为150.7万元，安置补助费约为226.1万元，两者合计376.8万元，加上土地上的附加物，全部征地的费用大概为400万元。然而相同的土地数量，政府通过公开出让的价格缺大大超出此费用。通过查阅东阳市政府对于国有建设用地的出让公告，出让面积为4571m²，折合6.9亩，起始价为2500万元。还是假设其出让的土地为50亩，则最低的招拍价格就是18000万元，是之前提到的征地拆迁补偿费的整整45倍。从计算的数据不难看出，这其中存在的巨大差距。

这种补偿方式的补偿力度完全低估了农用土地转为商业用地的巨大潜力，农村土地经过征用和一级开发后的政府公开出让价格则大大超出补偿费用。

(三)“小产权房”能更好的满足中低收入者的住房要求

首先，“小产权房”与城市商品房相比价格低廉。据了解，哈尔滨市政府2009年10月公布的数据显示，“小产权房”价格仅相当于市内普通楼盘的40%-60%.据深圳市建筑物普查和住房调查显示，深圳小产权房均价只有临近地区商品房的1/2至1/5左右。因此，“小产权房”在其价格方面有着其独特的“吸引力”。

其次，更多的农村人口选择前往城市发展，导致了城市人口增加，城市现有住房无法满足中低收入者的住房要求。在工资水平没有明显的提高的情况下，其价格依然远超出了中低收入者的购买能力。

最后，对于外来务工人员以及城市的中低收入无房者来说，价格对于他们来说是最主要的因素，而“小产权房”是否合法、其住房有无房产保障相对于“有无容身之地”而言并不是最主要的。

(四)“小产权房”成本低，利润高，市场需求巨大，饱受土地开发商青睐

首先，“小产权房”的建设成本低是导致“小产权房”有高额利润的主要原因。由于“小产权房”的建设用地不需要先将土地变为国有土地，没有“招、拍、挂”的环节，其成本远低于国有土地的成本。据国土资源部今年5月发布的数据称，目前，全国大多数城市房地产开发的利润率普遍在10%以上，中高档房地产平均利润率更高，一般达到30%-40%.由于存在这种高额的合法正当利润，才会让众多房地产商到农村进行房地产建设。

其次，城市居民对于房子的刚性需求使更多的人将目光转向了“小产权房”。据调查，有60.3%的人认为自己可以选择购买小产权房，86.0%的人支持小产权房合法化，76.3%的人认为小产权房合法化将会拉动房价下降。从数据来看，即使“小产权房”一直背负着不合法的身份，但它的市场需求还是非常巨大，这也是房地产商愿意进行“小产权房”建设的原因之一。