丁祖昱：中国千亿以上的房企需要高周转

易居企业集团ceo丁祖昱《房地产创新与未来城市构建》开场致辞全文：

  今天选择的场地是非常有代表性的，去年我们选择了一个差不多百年前就非常豪华的俱乐部作为峰会主办地，今年我们选择了一个最豪华的可能是2018年上海最奢侈的酒店。这个位置在苏州河和黄浦江交接的地方，苏宁当年拿下这块地花费了超过30亿打造了一个很小的精品酒店，30多亿全投在这么小的block里面，我建议大家今天有空的时候也把酒店好好看一下，有条件的今天晚上就住在这个酒店里面，100多个房间在座的人多可以分享一下。

  房地产就是需要做体验的，在过去那么多年高歌猛进之后今天的房地产做得越来越精细了、做得越来越细分了、做得越来越专业了、做得越来越特别了。最近这一两周房地产出了很多新闻、有很多的热点，而且热点转换速度非常快。比如上周某企业因为要求通宵出图纸就被刷屏了，然后有各种各样的议论，我对高周转本身是非常赞赏的态度，正因为有了高周转中国才有了十几家规模房企、千亿以上的房企；正因为有了高周转，所以今天中国大多数项目我们认为是均好项目，找不出太多原来很容易发现的问题，户型没有太大问题、小区环境也不错、工程质量也可以、物业管理也过得去均好性的，把十多年前房地产存在的问题通过今年的规模化运作、高周转运作、标准化运作、体系化运作解决了。

  今年可能会有30家房企过千亿，2020年这30家房企我相信会占到中国超过70%甚至80%的开发销售市场份额。那么剩下的房企该干什么？包括这些规模房企还要干什么？我想这是我们今天要共同讨论的话题，这也是克而瑞搞地新引力的由来。在规模房企把开发、销售全部占了之后，今天房企的注意力转向何方？

  上周还有一些新的话题，自由港到底未来会承载海南什么样的内容？海南房地产会发展到什么样的阶段？其实很难预测、很难说，但我相信肯定不是我们之前讨论的规模开发模式、不是简单的住宅开发模式。我相信接下去的海南在商业地产和旅游结合的商业地产一定会有新的发展空间，其他的延伸地产也会共同考虑，但是大家考虑的是海南房地产会不会爆涨、用不用各种名义在海南去买套房。瑞安的总裁也在，刚刚也和他说前两天买翠湖的房子也上了头条，不是说翠湖的房子怎么样、没人讨论翠湖的房子怎么样，都知道好。讨论的是为什么有差不多三分之一是用企业来购买，我说这太正常了，因为限购很多客户没有办法买所以用企业购买，企业购买成本高没有必要限制，成本高：持有成本高、转让成本高，各种成本都高。但我们要考虑的是上海这么大的城市，仔细一看买3000万以上最顶级产品的客户群体其实也不多，全部算上去新天地这里也就300多处。今天不用太过于为房价的高起而担忧，放开让张总定价我看他也不敢定到20万，定到20万以上说不定也卖不掉，当然也可能卖得掉，这都有可能。

  短短一周多的时间我们看到了这么多的内容，实际是希望我们做更多的思考。昨天我参加上海国企的董事会开发的角度讲开发都到了尾声，拿地的角度讲和规模房企来说很难竞争，规模房企是要不惜代价去拿地的，因为不拿地他的运行模式和战略就发展不下去。这家国企也有他自己可以走的路，就是他的存量资产运营，因为母公司一次性给他26个地块、26个项目让他进行相关的思考，仓储用地和原来各种各样的商业地块、办公用地等26个项目。很多规模开发企业在思考增量的时候，他们可以把存量当成增量，但是运营能力的高下市场重新的定位对所谓存量、内外价值的重新挖掘差别太大了。住宅的项目差别再大我相信价格不会差到50%以上，很少有两个项目价格差到50%以上的，但是两个商场面对面租金回报、租金价值、运营回报不要说差50%，差2-3倍我认为也是有可能的。这就是今天我们做存量资产运营当中的思考，我相信今天也会有很多朋友来分享这方面的话题。

  为什么这么多的房企还是愿意做规模？还是愿意做开发销售？因为有销售。销售是什么？销售就是现金流、回款，能够把销售的钱重新再投入进去、重新再滚动起来，这样的话问银行借再多的钱只要有源源不断的销售，借再多钱都不怕。但为什么今天其他的存量资产运营也好、长租公寓也好，长租公寓有政府支持，银行这块还比较支持，其他的创新运作如果没有现金流、如果没有金融机构的支持或者产品创新的话，实际我们今天还是只能停留在思考上，这也是为什么今天会有很多的金融机构共同参与论坛、参与话题最重要的原因。我相信中国的REITs可能很短时间就可以看到，当然最有可能先出现在长租公寓当中，金融产品的创新也应该在非开发销售模式当中先出现。

  对于商业办公，我相信接下来各类资金可能会更加青睐。对于我们今天做的所有创新一定会有投资机构在后面盯着、在后面看着、在后面等着，是不是投我就不知道了，所以也希望房地产行业能够和金融完美嫁接、无缝对接，共同让今天做创新的创业者也好、参与者也好、主体也好能够后顾无由，因为钱是最核心房地产最核心的是钱。

  最后我要讲一句，我为什么对房地产创新、房地产所谓的“非主流”非住宅开发销售还非常有信心呢？是因为有这么多人关注它、有这么多人参与它，像今天的活动9点半骆老师说准时开始，很难准时开始，为什么？因为人都没到，但是我们看到所有人都已经坐满了。这也是我对这个行业、我对易居、对克而瑞地新引力前期不计代价的投入做这些研发工作是有用的，因为未来会有越来越多的人参与到行业当中、会有越来越多的房企参与到这个领域当中，会有越来越多的人需要克而瑞给他提供专业的服务。

  感谢今天所有在座的嘉宾、在座的听众和观众，共同参与“云智易·第二届地新引力创新峰会”当中，谢谢大家。

（来源：乐居财经）