公积金贷款门槛大幅度，哪部分买房人受影响最大？

公积金贷款门槛大幅提高之后，受影响最大的是首套房和低价房的购买者。

  9月13日， 北京住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》(下称《通知》)，对北京市首套、二套房公积金贷款额度、首付比例以及提取方式、提取原因都做了调整，并将于9月17日开始执行。

  这个《通知》被网民称为史上最严公积金贷款政策。一家资管公司CFO对《财经》表示，新政的主要目的是控房价，但直接影响到刚需购房者。

  从北京链家成交数据来看，今年1-5月份，北京全市成交量进入恢复性增长阶段，但增幅有限，房价基本平稳。6月份以来，房价依然维持小幅波动，连续三个月成交量下降，月均环比下降20%左右。

  贝壳研究院院长杨现领对《财经》表示，此次政策调整对市场的冲击可能会超预期。

  公积金贷款政策调整后，购房者只能更多使用商业贷款，购房成本增加，部分第一次购房者可能因此放弃购房，这会导致中间的换房链条断裂。公积金的贡献看似不高，但市场传导效应可能会超预期。

  首付提高，贷款额度降低

  《通知》规定，北京市公积金贷款额度与借款申请人住房公积金的缴存年限挂钩，每缴存一年能贷款10万元。

  此前，公积金贷款额度最高为120万元，缴存时间长短和贷款额度无关。

  首付方面，《通知》指出，普通住宅首付至少35%，二套普通自住首付比例不低于60%，二套非普宅首付不低于80%。二套房的公积金贷款，开始实行认房又认贷政策，也就是说，购房家庭名下无住房贷款记录（包括商贷、公积金贷）且在本市无住房的，按首套房贷款政策办理，凡不属于以上情形的，都属于二套房，公积金贷款将按二套房政策办理。值得注意的是，新政一出，在北京没有住房却在外地有购房贷款记录的借款者，在北京购买首套住房，也将按照二套房贷款政策办理公积金贷款。

  可见，调整后的公积金贷款就和商贷一样，实行了差别化的首付政策，但是，《通知》中也指出对于共有产权房、经济适用房仍分别给予不低于30%、20%的较低首付优惠。

  《通知》中还指出，借款人户籍在北京东城或西城区的，购买城六区以外的首套住房，最高贷款额度可以上浮20万元。显然，此条款更多的是为配合北京城市总体规划的要求，缓解核心区域房价上涨和人口密集压力。

  但是，贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，老百姓(603883,股吧)购房的目的从来都是为了更好的地段优势、更完善的公共资源。对于北京来说，市中心的优势难以被公积金的调整而改变，毕竟公积金在整个购房资金里的比例并不高。来自贝壳研究院的数据，2016年-2017年，北京全市公积金贷款发放额在全部住房交易额中的占比由9.3%下降到5.5%。在链家交易的二手房中，2018年1-7月，公积金贷款在总成交额中的占比为14%。

 许小乐则表示，《通知》影响下四季度北京房地产市场的情况不容乐观。《通知》整体上增加了购房成本的，对不同区域的市场都存在负面冲击。不仅影响低总价刚需市场，还会对换房链条“釜底抽薪”影响中高端改善市场。在当前新房、二手房市场都略显低迷的情况下，需求端的减弱进一步影响开发商出货。近期大量限竞房集中推盘，导致市场供给集中上升，此时再撤去公积金的“梯子”，直接影响开发商去化率。

  但他同时认为，主要二线城市市场都处于相对平稳的阶段，北京政策复制到其他城市的可能性不大。