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一二三线城市房价稳中有涨 租赁市场成下半年调控重点下一篇
百城住宅库存量重回七年前 一线城市开始补库存公积金贷款门槛大幅提高之后,受影响最大的是首套房和低价房的购买者。
9月13日, 北京住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》(下称《通知》),对北京市首套、二套房公积金贷款额度、首付比例以及提取方式、提取原因都做了调整,并将于9月17日开始执行。
这个《通知》被网民称为史上最严公积金贷款政策。一家资管公司CFO对《财经》表示,新政的主要目的是控房价,但直接影响到刚需购房者。
从北京链家成交数据来看,今年1-5月份,北京全市成交量进入恢复性增长阶段,但增幅有限,房价基本平稳。6月份以来,房价依然维持小幅波动,连续三个月成交量下降,月均环比下降20%左右。
贝壳研究院院长杨现领对《财经》表示,此次政策调整对市场的冲击可能会超预期。
公积金贷款政策调整后,购房者只能更多使用商业贷款,购房成本增加,部分第一次购房者可能因此放弃购房,这会导致中间的换房链条断裂。公积金的贡献看似不高,但市场传导效应可能会超预期。
首付提高,贷款额度降低
《通知》规定,北京市公积金贷款额度与借款申请人住房公积金的缴存年限挂钩,每缴存一年能贷款10万元。
此前,公积金贷款额度最高为120万元,缴存时间长短和贷款额度无关。
首付方面,《通知》指出,普通住宅首付至少35%,二套普通自住首付比例不低于60%,二套非普宅首付不低于80%。二套房的公积金贷款,开始实行认房又认贷政策,也就是说,购房家庭名下无住房贷款记录(包括商贷、公积金贷)且在本市无住房的,按首套房贷款政策办理,凡不属于以上情形的,都属于二套房,公积金贷款将按二套房政策办理。值得注意的是,新政一出,在北京没有住房却在外地有购房贷款记录的借款者,在北京购买首套住房,也将按照二套房贷款政策办理公积金贷款。
可见,调整后的公积金贷款就和商贷一样,实行了差别化的首付政策,但是,《通知》中也指出对于共有产权房、经济适用房仍分别给予不低于30%、20%的较低首付优惠。
《通知》中还指出,借款人户籍在北京东城或西城区的,购买城六区以外的首套住房,最高贷款额度可以上浮20万元。显然,此条款更多的是为配合北京城市总体规划的要求,缓解核心区域房价上涨和人口密集压力。
但是,贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,老百姓(603883,股吧)购房的目的从来都是为了更好的地段优势、更完善的公共资源。对于北京来说,市中心的优势难以被公积金的调整而改变,毕竟公积金在整个购房资金里的比例并不高。来自贝壳研究院的数据,2016年-2017年,北京全市公积金贷款发放额在全部住房交易额中的占比由9.3%下降到5.5%。在链家交易的二手房中,2018年1-7月,公积金贷款在总成交额中的占比为14%。
许小乐则表示,《通知》影响下四季度北京房地产市场的情况不容乐观。《通知》整体上增加了购房成本的,对不同区域的市场都存在负面冲击。不仅影响低总价刚需市场,还会对换房链条“釜底抽薪”影响中高端改善市场。在当前新房、二手房市场都略显低迷的情况下,需求端的减弱进一步影响开发商出货。近期大量限竞房集中推盘,导致市场供给集中上升,此时再撤去公积金的“梯子”,直接影响开发商去化率。
但他同时认为,主要二线城市市场都处于相对平稳的阶段,北京政策复制到其他城市的可能性不大。
来源:财 经 网
责任编辑: yinchuanadmin
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