楼市继续下行盘整 开发商无钱抢地

  5月15日，国家统计局发布数据显示，1～4月份，商品房销售面积同比增长1.3%，增速比1～3月份回落2.3个百分点，创2015年6月以来新低；土地端，房企土地购置面积同比下降2.1%，落入负增长区间，土地成交价款同比增长13.6%，增速回落6.7个百分点。

  “近期部分城市土地流拍等现象值得关注，很多房企拿地压力是比较大的，这个时候就容易带来拿地方面的犹豫，尤其是限价时代下部分房企会舍弃部分地块，进入到三四线城市中。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

  双双回落的背后是房地产投资与意愿的下滑。

  今年以来，有百余项调控政策落地，去杠杆、抑投机以及限购、限贷、限价、限售、摇号政策下，楼市变得更加难以预测。而楼市调控仍在继续蔓延至更多三四线城市。丹东、贵阳这些刚刚风起的楼市已然招致政策扑火。

  楼市指标继续下行

  4月份国家相关投资数据出现了较大回落。

  国家统计局数据显示，1～4月份城镇固定资产投资同比增长7%，增速创1999年年底以来新低；民间固定资产投资同比增长7%，较1～3月的8.9%出现较大幅度回落。

  招商银行高级分析师刘东亮认为，主要原因是基建和房地产投资增速回落。

  房地产开发投资增速在经历了一季度10.4%较高速增长后，增幅开始下滑。前四月全国房地产开发投资同比名义增长10.3%，下滑0.1个百分点。不过，两位数的增速在楼市下行期仍显格外珍贵。

  增速主要来自西部地区和东北地区房地产投资的大力拉动。其中，西部地区开发投资增长3.2%，增速提高0.3个百分点；东北地区投资增长10.7%，增速提高9.4个百分点。

  国家统计局新闻发言人刘爱华在新闻发布会上表示，房地产投资增速下降波动，不影响对房地产投资总体平稳运行走势的判断。不管是楼市调控还是去库存都取得积极成效，房地产领域保持了比较平稳的态势。

  不过，在更多市场人士看来，两位数增速未来难以持续，毕竟开发商资金面在不断勒紧。

  其他各项楼市指标则持续下滑态势。

  销售端创下2年来新低。2018年1～4月份，商品房销售面积42192万平方米，同比增长1.3%，增速比1～3月份回落2.3个百分点；商品房销售额36222亿元，增长9%，增速回落1.4个百分点。

  去年前4个月，商品房销售面积同比增长15.7%，商品房销售额同比增长9%。

  拿地端，房企拿地数据增速大跌，落于负增长区间。1～4月份，房企土地购置面积5412万平方米，同比下降2.1%，1～3月份为增长0.5%；土地成交价款2391亿元，增长13.6%，增速回落6.7个百分点。

  4月份以来，北京、杭州、成都等地土地出现流拍，北京今年土地流拍数量累计达到6宗。

  市场似乎已失去了平衡。

  今年将是资金压力最大的一年

  钱紧的压力越来越突出。

  据央行数据，4月份，居民部门短期贷款新增1741亿元，同比增加400多亿元；中长期贷款新增3543亿元，同比少增近900亿元。居民中长期贷款主要为居民按揭贷款，代表着新增购房贷款的体量。

  从房企到位资金来看，1～4月份，房企到位资金同比增长2.1%，增速比1～3月份回落1个百分点。其中，国内贷款8637亿元，下降1.6%；个人按揭贷款7148亿元，下降6.7%；利用外资同比下降77.6%。

  房企下半年还将面临大量到期负债。

  据Wind数据，今年下半年，海外融资地产债到期规模564.75亿元，2019年、2020年到期规模超过千亿元，分别达1436.95亿元和1007.03亿元。

  接下来，个人房贷利率仍有上升空间。据融360最新数据显示，2018年4月全国首套房贷款平均利率为5.56%，相当于基准利率1.135倍，环比上升0.91%；相比去年4月首套房贷款平均利率4.52%，上升23.01%。

  对房企而言，今年将是资金压力最大的一年。

  与此同时，政策调控仍在释放趋紧信号。近日，住建部约谈了12个城市，要求切实履行好地方政府房地产市场调控主体责任，立即采取有力措施，确保市场稳定。

  12个城市分别是成都、太原、西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山。从地标上看，这些城市主要集中在东北、中西部地区以及政策利好的海南省。这些城市也都是近期楼市风生水起，被炒房团涌入的城市。

  只是，曾开盘即被炒房团一扫而空的丹东、贵阳等地楼市，已经招致了限购限贷政策的调控。楼市已变得更加难以预测。

（ 来源：中国房地产报）