地产的短中期角色

    听说丹东房价突然大涨，我并不惊讶。当然有个别媒体尤其是某些自媒体标题党的成分，但透过这一现象，我看到的是，投机投资买房的群体一直都潜伏着，任何地方楼市的风吹草动，就会一涌而出，杀伤力之大远超“蒜你狠”。

　　此前我已多次说过，投资买房蔚然大观，与过去多年房地产市场单边上扬的发展轨迹有关。几无风险，回报丰厚，有此敏锐意识的楼市投资者藉此实现了资产财富积累。如今财富增长的故事总是更具传染效应，也因此，投资买房被时间催化为一种强悍的社会心理。

　　“房住不炒”是抑制楼市投机需求的一剂良药。但正如社会性症候非一日功成，医治亦非药到病除。比如去年，一二线热点城市限购限贷愈发严格，但三四线城市交易量却雀然突起，很大原因就是外溢的投资需求在推动。

　　刚看到我们记者一篇稿子，有家叫优必选的机器人企业，刚完成C轮融资8.2亿美元，而去年就有一批机构排队哭着喊着要投它（“想投的人实在太多了”）。固然，优秀的企业总是投资机构的追捧对象，但另一方面，何尝不是民间资本相当庞大之故？

　　从这个意义上说，热爱买房的朋友，也是因为手里有不菲的闲余资金可供投资。投资资金本质上是趋利的资本，你要按住它，也只是暂时的，长远看，还得给它释放的管道。这几年，理财领域监管越来越严，最近出台的资管新规据说又将分流万亿级资金出来。

　　有堵还得有疏。要防止、抑制这些资金流入楼市，就要辟出新的渠道来承接、容纳之。多年前我就呼吁尽快发展房地产信托投资基金。当然，即使RETIs市场建立起来了，收益率也完全不能跟这些年的投资买房相比。

　　要破除投资买房迷障，就必须打碎其暴利心理预期。除了以限购限售等行政手段抬高投资门槛外，还要大幅增加投资成本。这方面，对持有超出合理消费的部分房产征税，是适宜的选择。我个人的建议是，尽快公布征税标准的框架（征求意见稿），可供投资者调整预期——也就是，除了买房，你还可以买点别的，实在不行，去壮美的祖国山河旅游。

　　很多个人投资者存在严重的买房偏好，并形成了一定的路径依赖。推而广之，往大里说，很多地方的经济体系里，也存在房地产路径依赖。有几个数字想必你已经看烦了，过去多年，直接间接与房地产有关的信贷占银行信贷的约四分之一；土地出让收入以及直接间接与土地、房地产有关的税费收入占据财政收入的最大份额。

　　理论上，谁都明白，房地产挤占的资源过多，持存的分量太重，是不正常的。同样，我们也知道，房价持续上涨，对实体经济是有伤害的。没听说某某地方振兴是靠房地产。但能够以较高价格出让一幅土地，商品房成交量能保持增长，多数地方也不忍心拒绝。

　　客观来说，短期内，房地产在整个经济体系的地位，尚无替代者，房地产失速下行也可能导致经济的太大波动。但拉长时间，中期来看，不把房地产占据的资源份额降下来，经济结构调整就很难实现。我个人理解，我国经济从高速增长向高质量发展的过程，也是房地产角色逐渐弱化的过程。

　　现实已然如此清晰。对个人投资买房者：短期内，要坚持抬高门槛，今年若条件成熟，可公布持有环节征税的框架，扭转其投资预期；中期，要采取包括税收等手段，建立完善的机制制度，将投资性资产挤出一部分，并构建新的稳定投资渠道；中长期，将住房投资偏好，引导到新的消费热点，成为可靠而强大的内需增长力量。

　　对各地来说，短期内，行政手段不可放松，坚决遏制投资买房的比例，一二线城市之外，三四线正在酝酿成为热点的城市，也要随时加入限制措施；中长期，还是要调整产业结构，扶持先进产业，培育新的消费热点，以符合中央提出的高质量发展的要求。

　　我们处于转型期的巨型经济体，目前又面临复杂的国际经济政治环境，如何处理房地产在经济中的位置关系，殊为不易。我个人的建议是，除非出现异常困难的情况，否则不宜再将房地产作为救市的角色。过往实证经验表明，房地产调控祭出，短期可见速效，中期则会让经济结构既有的痼瘵更加固化，从而为下一步深化改革徒增难度。

我国有着宽厚的经济纵深和市场韧性，抵御国内外风险冲击的能力也越来越强。随着发展质量的提升，即使经济增长曲线略有下移，也完全不用过度担心。曾经以投资买房为业的朋友，也要适应新的变化才好。

21世纪经济报道